News | 05-05-2017

Hipotecas: Gastos susceptibles de reclamación más allá de la cláusula suelo

La Sentencia parte del artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios, que se refiere a las cláusulas abusivas en los contratos de compraventa, y entendiendo que la financiación es una cara de la adquisición, declara como cláusulas abusivas y, por tanto, nulas, aquellas que imponen al consumidor todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por el préstamo con garantía hipotecaria ya que éstas se imponen de forma unilateral por la entidad bancaria.

¡Ojo! Sólo se hace referencia a los gastos que origina el préstamo, no los de la compraventa.

Se enumeran los gastos que, basándonos en dicha sentencia, serían susceptibles de reclamación:

 

  • Gastos de intervención notarial y registral:

La Sentencia, en sintonía con la normativa, establece que el obligado al pago es el solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Como el beneficiario de la inscripción es el prestamista, es decir, la entidad financiera, si se impone el pago total de estos gastos al hipotecante, se produce un desequilibrio entre las partes.

Aquel que tiene un mayor interés en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista, obteniendo un título ejecutivo. Por tanto, es quien debe asumir los costes que estas actuaciones supongan siendo una cláusula abusiva imponerlo a la otra parte.

 

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados:

El único tributo que se deriva del contrato de préstamo es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentos ya que en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales el préstamo está exento.

Tanto la Ley como el Reglamento que regulan el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al determinar el contribuyente, determinan que el sujeto pasivo es el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario.

El Tribunal, sin justificación a nuestro parecer, se separa de la previsión normativa que regula el impuesto y considera que la cláusula es abusiva (art. 89.3 del TRLGCU).

 

  • Bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados:

En este punto el Tribunal se refiere a los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza que se devengan en caso de incumplimiento de la obligación de pago por parte del prestatario.

Los gastos del proceso se determinan en la legislación procesal civil, en función del tipo de vencimiento de las partes y, por tanto, cualquier imposición previa de los gastos del proceso por la entidad financiera al prestatario resultaría abusiva y, por ende, nula.

 

  • Incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalización, que no correspondan a prestaciones susceptibles de ser rechazadas o aceptadas.

Cuando en la Sentencia se hace mención a este tipo de gastos, los relaciona con la falta de transparencia de las cláusulas y con la imposición por la entidad financiera de cualquier cambio que pueda afectar al prestatario. Se puede reclamar, por ejemplo, una cláusula que establezca un precio final distinto al que el prestatario cree haber convenido.

 

Consulte con uno de nuestros asesores para acompañarle en todo el proceso de reclamación de sus derechos.